欢迎来到特大户选址网

沈阳 [切换城市]

客服热线:400-616-6267   

当前位置:首页 >> 沈阳写字楼网 >>正文

小毕串烧:写字楼市场明显成交疲软,经纪公司都该做些啥?

  最新发布 浏览

20181212日  作者:毕明东  来源:商办互联

 

不得不承认,9月份之后,北京写字楼市场整体上进入一个滑坡阶段,客户需求面积缩减、市场带看量下降、客户违约增加、非计划内退租、二房东收房疲软,这些现象比比皆是、频次高发。不排除个别区域、产业、领域范围内的顶级楼宇、园区逆势上扬,一屋难求,但是,这正是市场震荡、乱市来临的基本表现,如果你还没有认识到寒冬来了,那就可以不要看这篇了。

 

面对市场的走弱,一般来讲,市场上的经纪公司该采取哪些基本的经营方略?我在此抛砖引玉,借以引发大家的思考和行动。

 

首先,优胜劣汰,留住核心人才是最根本的举措。不管公司是出于成本压力、还是出于提高队伍整体素质,适当裁员在这个阶段都没毛病,企业经营不是做慈善。经纪公司拼到底,是服务能力和水平,而这些的核心就是人。另外,人工成本的大概率长期攀升,也注定公司经营要提高人均产出,也就是常说的“人效”,因此,通过调整、优化队伍,提高优质员工的比例、留住最核心人才,这是第一步。长期来说,不管有没有这一轮市场滑坡,现在市场上太多的经纪公司,在人员培训、服务能力的提升上,还是有很大的提升空间。某种程度上,房源信息透明度、合作的公平性、市场的灰色地带,这些都不是问题,决定经纪企业发展好坏的最核心要素,就是人!

 

其次,通过增加老客户的复购来提高收益。我们都知道,其实服务型行业的最大成本都是客户获取成本,为什么平台类的网站能够具备更好的发展前景,就是因为客户获取成本的不断降低。那么如何降低客户获取成本呢?降低成本,这枚硬币的一面是降低直接的、新增客户的获取成本,这一点也有多种方式,每个企业的基因不同,自然结果不同,寻找更合适的广告平台、增加圈层的渗透能力、提高行业话语权去影响客户,都可以。硬币的另外一面,就是不断提高老客户的复购、消费额度。当然企业不能无限制的搬家玩儿,经纪机构通过增加企业服务内容、拓展服务领域,寻找外部资源合作增值服务点,这些工作的核心都是提高客户复购的方式,复购就是效益。租了房子、还得装修、还得有法务、人力、财务等等服务,这些其实都是主营业务之外的顺手牵羊,只要不影响客户感受、不滋生不良习气,是可以尝试的。

 

第三,火眼金睛,去寻找、发现甚至创造优质房源。作为经纪公司,房源的优劣势很大程度决定效益的好坏和竞争能力,房屋产品是否先进、利润率高低这些都是房源优劣的基本要素。其实,本质上选址服务类经纪公司在原有业务基础上,拓宽增加代理业务、增加资管业务,核心都是对房源“质量”的提高。比如某行业大咖提出,市场上某些房源,在未来一段时间内是注定不能租赁出去的,原因是类似房源从竞争力上就彻底丧失了,人家都是全套精装、拎包入住、共享服务,您这里还是全毛坯、零服务,结果可想而知。因此,找到合适的、有增值潜力的房源、去通过改造、服务赋能给她,是禁得住推敲的。

 

多说一句,资管业务与经纪业务,一个是长期回报稳定回报、一个是阶段性收入现金流,从逻辑上天然能够形成互补。但是,凡事有度,市场上有些经纪公司舍本逐末、大力布局资管业务的,这个过程是否理性发展?如何调配资源?那结果就不好确定了。

 

第四,做减法,增加、巩固区域竞争力、合纵连横。据北京市房地产中介协会商办分会的调查显示,市场上95%以上的公司,都是总规模小于50人一下的小微企业。一般而言,这些商业地产经纪公司都有自己固定的、常年经营的区域、产业为根据地,然后再布局整个城市。当市场阶段性走弱的时候,这些公司往往更多的是在巩固自己在这个产业、区域的服务能力,在这个大基础上,做上面的提到的1-3点。这样,深挖原有的业务链条深度,提高服务交易质量,确保渡过这个疲软期绝无错误。同时,也可以对外输出自己在领域、区域、产业的相关优势,去寻找外部合作机构,大家房源、客源等方面的资源互换,无论是联盟方式、还是普通的按单结算,都不失为一种接地气的合作方式,当然,诚信为本。

 

第五,如何有效解决人员成本上涨问题。我早就说过,在中国做企业,中长期来说人员成本提高是个绝对的大概率事件,无论从社会保障角度考虑、还是人口结构、还是消费升级等各个角度,这事儿都得认。但是,企业该如何去应对人力成本上涨与业务良性发展之间的平衡,既保证发展需要,又能降低不确定的风险,那就是一门财务、法律、人力的综合艺术了,这一点,小毕的建议是,大格局上,是要考虑如何顺应趋势发展、规避企业风险,而不是如何对付政策、如何偷税漏税,那是要不得的。

 

第六,如何顺应政策走势带来的影响?这个问题跟上面的人力资源问题的影响一样道理,关键词是顺应,而不是克服、应对之类的字眼儿。比如,发布房源的最新的政策要求下,我们该如何合规操作?业主的委托是按照每套来解释、还是整体出委托函?是不是会有平台机构代表更多的业主来统一发布?这些问题,以及上面的成本问题,都会在我们商办互联组织的年度行业大会(201919日)上,由中介协会的相应行业人士与大家一起交流和探讨,届时欢迎参加。

 

本届互联大会,一样设有经纪工坊版块,大家一起围绕着市场交易的话题开展交流和探讨,优质业主、公司经营、行业走势、团队文化、成交分享等等。属于我们商办经纪人的时代,我认为刚刚开始,而且我们中小经纪企业要勇于承认自己的落后与差距,正所谓知耻而后勇,方可立足天下,我们当下在一起讨论,要解决的不仅仅是眼下问题,更多的是长远发展,该怎么走?