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甲写字楼必然不同于乙写字楼,可如何运营才能避免同质化?

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2018919日  来源:网络

 

导读:目前国内的商业形势,由于东西发展的巨大不均衡,呈现出错综复杂的局势,发达城市的商业地产开始激烈竞争,而三线城市以下,却还处于填补商业空白或者补课的阶段。

 

那么在发达的城市,商业地产如何才能避免同质化呢?

 

一、 需求

 

做商业项目的,有没有详细的了解你的目标客户?这个城市的居民消费习惯如何?整体趋势怎么样?这个项目的定位是区域级?市级?省级?如果是区域级,周边辐射人群有没有仔细的研究过?5~10分钟步行圈?20分钟车行圈?市级和省级也有各自的考量指标。

 

每个地方,地域不同,得来的数据也不同。比方说,在成都做一个休闲美食的项目就比在温州成功的可能性高一些。在市中心做奢侈品就比在居民区容易,这个是最基本的去同质化。但是,非常多的同行忽视了最基本的作业,没有仔仔细细的研究谁来商场消费,他们是什么样的人的。这样导致的结果就是,是个商场都说要做LVGucci,是个大平面就要做滑冰场、IMAX

 

再进一步,结合项目本身的特质,你的目标消费者的特点、周边项目的空白、市场的趋势发展,我们能找出一些答案。

 

目前在竞争激烈的一线城市商业大环境下,我们要仔细的甄别消费者的需要和潜在需要。他们是要一匹更快的马还是要一辆汽车,这个就是考验发展商的判断了。市场需求在发展变化,现有格局一定有所不足,机会就出来了。

 

不要陷入细分市场或者非同质化的一定是全市独一无二的误区,这种思路的机会和风险都很大。比如上海新天地的新天地时尚,全场设计师小众品牌,叫好不叫座,现在就改过来了。上海还有一个奇怪的场子,静安寺的1788 eat, 全部是吃的,而且看得出来,场主挑店家很用心,不是那种商厦大路货。这种就是辐射区域级商圈,走精致或者特色餐饮的这条路。瞬间,附近的久光、芮欧、嘉里等等就不在同一个战场上了。

 

总之,在一线城市,人们的消费习惯已经从基础生活必需消费成长为个性和体验消费,就有了可以非同质化的土壤,其他的城市还不确定。

 

二、 供给

 

这个是比较悲哀的事情。就目前大陆的店铺品牌资源来说,尚且不够丰富。做商场招租的其实是精神分裂症。要去同质化,但是面对一个新的特别的品牌,你敢招么?人家一没品牌影响力二没以往的销售数据三没同行口碑,你知道他进来了是不是卖的动?配合你活动是不是积极?有没有黑心棉调假货的历史?这个品牌挺著名,口碑也好,你的租金谈判就不会遂你意,关键是,他在别的商场也有啊,怎么去同质化类?

 

解决的方法不是没有,是在发展商这边。别把项目做得那么千篇一律,招商的时候守正出奇,保证场子的基本稳定的同时,招一些特别的商家,给他们特别的要求和待遇,或者让一些大家熟悉的店家搞出不一样的装修和经营风格,比如美式酒吧风格的哈根达斯、一水儿中式家具和牌匾的星巴克,都很好玩。

 

总之,去同质化的关键在于掌握消费者的需求、趋势和渴望,避开竞争者正面火拼,利用项目的定位和租户组合造成特色和趣味,从而黏住客户,这要做大量的基础工作、研究和决策。