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亚洲写字楼、物流市场、零售市场等房地产主要投资机会将聚焦何方?

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2017-04-18  沈阳写字楼网

  

高力专题地产研究|亚洲

《2017年-亚洲房地产资本回流:真实抑或虚幻?》

 

下篇

 

亚洲主要投资机会将聚焦中国内地、香港、新加坡、印度

亚洲主要中心的投资机会

  

上海

 

  ▶ 由于租金回报率受压及陆家嘴、竹园和静安等中心区域(大多数投资者的首选子市场)的机会有限,具有增值潜力且规模介于3,000到20,000平方米(33,300到215,300平方英尺)的非中心区域写字楼资产,如闵行的虹桥交通枢纽,吸引了很多国内外买家自用或投资。

  

  ▶ 物流市场,由于需求强劲、租值稳定,大上海边缘区域的标准物流房产对开发商和机构投资者极具吸引力。

  

  ▶ 零售市场,位于黄金地段的资产表现强劲,继续吸引海外投资者的兴趣;而那些新兴区域的资产凭借增值潜力和资本价值增长,对部分国内和海外投资者更具吸引力。

 

北京

  

  ▶ 我们预计增值机会存在于核心区域内现有旧写字楼、零售及酒店物业的升级改造,因为自2015年起北京已经禁止在这些区域开发建设新的大型公建项目。

  

  ▶ 由于近几年商务园区租金持续上涨且资本值处于合理范围,新兴区域的商务园区将提供良好的投资机会。

 

香港

  

  ▶ 我们预测位于非中心地区的整栋和散售写字楼具有投资机会,特别是东龙九和西九龙。

  

  ▶ 我们预测资产升级改造和重新定位具有投资机遇,包括位于中心地段边缘的零售底商和商业建筑以及将工业物业细分到更小的单位。

 

新加坡 

  

  ▶ 尽管写字楼租金与宏观经济于近几年来面临压力,但我们预测新加坡写字楼物业将继续存在投资机会,受益于该国成熟的市场经济以及高度透明的监管体系。

  

  ▶ 新加坡的工业物业也越来越受外国投资者欢迎,前提是他们可以克服许可方面的问题。

  

  ▶ 住宅的集体销售为开发商提供了良好机遇,但我们认为,新加坡政府的住宅降温措施一旦放松,将促使外商投资豪华住宅。如果新加坡降低或免除对外国投资者征收15%的额外买方印花税,将吸引外国投资者重新进入该细分市场。

 

印度

  

  ▶ 在印度,IT行业10-12%的年增长率很可能延续到2020年,未来几年,在科技行业驱动需求的市场中,写字楼需求会保持强劲增长,如海得拉巴、班加罗尔、浦那和钦奈。在这些市场中,投资者应寻求优质楼宇的投资机会。然而,由于现有库存大部分为散售项目,甲级写字楼资产的存量有限,投资者或将在土地开发阶段进行投资,并与开发商合作建设甲级写字楼。

  

  ▶ 在工业物业方面,印度政府最近对外商直接投资(FDI)开放国防等行业并放宽了外商直接投资壁垒。作为其工业化战略的核心,政府已经确立五大工业走廊,并且在走廊内建立100个“智慧”城市,以支持工业化发展。

  

  ▶ 印度政府在2016-2017年联邦预算中将经济适用房划为基础设施级地位。因此,这一物业细分市场可享受各种税收优惠及低廉的融资成本。为推动需求端的增长,印度政府也向买家提供利率补贴。投资者进入该细分市场越早,受益越大。

  

  ▶ 投资者的另一机会是批量购买孟买和德里首都区等城市的在建住宅项目。这些城市的在建项目中,有大量未售出库存,所以投资者可能会获得很好的折扣。