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最为严厉的北京商住限购,商业地产开发变局几何?

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2017-04-13  沈阳写字楼网

  

  3月底,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。

  

  这是去年通州实施 “商住” 限购后,北京首次在全市范围内启动 “商改住” 限购政策,与上海、天津、合肥、南京等已实施 “商改住” 整治行动的城市相比,北京的限购政策也最为严厉。

  

  商住项目为何火爆?

  

  商住项目具有不限购、小面积、低总价等优势,多是无购房资格且无高购买力人群在普通商品房之前的过渡性住房。尽管商住项目的价格走势与普通住宅并无明显关联,由于高持有成本、高二手交易税费等缺点,过去在市场上也并不热销,价格涨幅不明显。

  

  但部分购房者仍对商住项目存在一定的增值预期,因此也吸引了一部分投资客。尤其自2015年起,普通住宅新房供应量大幅减少且不断向豪宅化发展,促使商住项目销售越来越火爆。

  

  3月北京最严限购政策出台

  

  2017年3月北京市政府推出一系列普通住宅限购措施后,为防止住宅投机性购买需求因此转向散售型商办物业,打击炒房行为,政府随即对商住项目交易进行严厉管控。

  

  2017年3月份北京房地产重要限购措施盘点:

  

  3月17-21日

  

  北京二套房首付比例提高至6%,认房又认贷;16家银行在京首套房贷款利率优惠幅度收至不低于贷款基准利率的0.95倍。

  

  3月22-25日

  

  针对特定房贷申请人群提高首套房贷款资格认定标准;政策发布遏制“学区房”炒作。

  

  3月26日

  

  商住限购出台,新房最小分割单元不得低于500平方米,销售对象仅限企事业单位和社会组织。

  

  北京商住新政具体要求是怎样的?

  

  开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米;

  

  新建的商办类项目,应当按照批准的规划用途建设、销售,不得擅自改变为居住等用途;

  

  在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织,不得出售给个人。

  

  购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

  

  对于个人购买商住房和已购房屋再销售,新政要求名下在京无住房和商办类房产记录;至申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税;商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

  

  限购政策将带来哪些影响?

  

  “抑制个人购买者和小型企业需求”

  

  购买商住项目的主要为个人,新政要求尚未出售的新房不得出售给个人,并对个人购买二手商住房也提出严格限制,商住房购买难度等同甚至超过普通住宅,因而不再具有作为过渡性产品的吸引力,这将明显抑制个人购买需求。加上切分面积不小于500平方米等限制性政策,也限制了小型企业的办公购买需求。

  

  这些都缩小了散售型商办物业的销售客户群规模,对商办物业自持经营将成为更多开发商重点考虑的转型方向。

  

  “益于市场平稳健康发展”

  

  抑制商业地产散售,尤其是散售给个人投资者,长期来说有利于促进市场平稳健康发展。因为相对集中的产权,对商业地产的可持续发展,以及高端产业的集聚,具有至关重要的作用;单一产权的自持型策略尤其是办公楼和零售物业品质和资产价值的保证。而近期随着房价高涨,自持型的长租公寓租赁需求也不断攀升并日益成为开发商的关注热点之一。

  

  “开发商面临短期挑战”

  

  但短期来看,开发商将面临资金回笼压力,以及持有经营的租金收入远低于销售利润等难题,传统运营模式将受到挑战。CBRE早在2016年10月的专题报告《信用风险隐现?中国房地产市场债务评估》已系统分析了开发商融资渠道的转型,提示大型开发商将更趋关注通过资产证券化解决资金缺口。

  

  此外,过去几年北京商业土地供应主要集中在五环、六环以外的非核心区域,部分地区尚未具备很好的商业开发条件,CBRE在《“创”北京——TMT办公楼用户的企业不动产策略发展趋势》报告中对此有分析和建言。这些区域的租赁需求落地和持有型物业价值体现有赖于交通可达性、商务商业配套以及宜居宜业性的提升,也需要开发商在产品差异化、定制化、人性化中做出创新和努力。