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上海写字楼空置率那么高,为何这家公司可以逆势上扬?
发布时间:2019-08-20    114浏览 必屋课堂
进入2019年以来,北上等一线城市空置率在逐步上升,据世邦魏理仕研究报告表明,今年上半年上海甲级写字楼


2019820日  来源:必屋客

 

进入2019年以来,北上等一线城市空置率在逐步上升,据世邦魏理仕研究报告表明,今年上半年上海甲级写字楼空置率同比上升4.4个百分点至18%,为近10年新高,有效租金下降2.9%296.8/平方米/月。

 

存量竞争激烈,新增供应不断,众多商务楼宇,以及近些年崛起的联合办公品牌都在面临着严峻去化问题,然而大势走低时,在写字楼空置率屡创新高的上海陆家嘴地区,Distrii办伴金砖大厦空间7月单项目出租率实现25%的提升,上半年开业的虹桥中骏广场空间也在3个月内实现满租,这一连串逆市优秀表现背后的原因令人深思。商办互联就Distrii办伴今年耀眼的市场成绩对Distrii办伴市场副总经理倪勇先生进行了特约专访。

 

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Distrii办伴市场副总经理倪勇

 

Q

1、当一线办公租赁市场发展下行时,办伴上海项目能做到逆市上扬,除了自身培育的优秀产品品质外,在市场营销层面,有哪些独到的营销策略?

 

A

对于办伴而言,主要是基于通过不断加强以下三个能力:市场感知能力、顾客联系能力和渠道管理能力,从而形成办伴独到的营销策略。

 

一、市场感知能力。通过市场分析、经济及区域环境、行业发展趋势、竞品动态等层面实时掌握市场发展趋势,建立差异化竞争策略,指导产品更新迭代。

 

二、顾客联系能力。首先,办伴确定自身的目标客户定位为处于发展期,并且已经具有稳定规模的成长型企业,行业主要针对贸易、教育、咨询、IT互联网,这些企业对办公空间的品质感和私密性要求较高,同时具备较强的承租能力,因此办伴设计出具备中高端商务品质、兼顾共享服务和空间私密性、集合办公黑科技的3.0产品“超能办公室”,更好地适配这些企业的办公需求。其次,Distrii办伴通过体系化的业务、精细化的服务和标准化的流程,来提升成熟项目的四大关键数据的比例:企业续约率、企业扩租率、项目导流率、客户转介率,提升整体的市场营销水平。

 

三、渠道管理能力。通过整合目标客户聚集的渠道、圈层,建立属于Distrii办伴自身的整合式营销渠道系统。其中在渠道层面,办伴建立了线上直客渠道、线下分销渠道和自有经纪平台,其中办伴直客渠道获客占比30-40%,在行业中居前列;在圈层层面,Distrii办伴跟各个项目所处区域的产业特征,建立了垂直的圈层交流平台,如在徐家汇港汇项目打造教育圈层、陆家嘴金砖项目打造金融圈层、张江景瑞中心打造科技中心,吸引产业链上下游企业的入驻。

 

Distrii办伴通过提升以上三点能力,传递价值,深度绑定潜在客户,提升市场营销水平。

 

Q

当办公市场竞争加剧,为了更好地顺应客户需求提升,“智慧办公”被更多地提及,虽然很多项目都将这个标签赋予到自身,然而实际却存有较大差别,在您看来,做到何种程度才算真正的“智慧办公”,Distrii办伴又是如何利用智慧科技项目招商的?

 

A

我认为智慧办公的内核,一方面是助力企业提升管理和办公效率,它不是单一的、独立的功能模块,而是完整的全流程、全场景的系统打造;另一方面是助力楼宇业主方提升资产运营效率,实现资产价值的最大化。

 

真正的“智慧办公”在企业端表现为未来办公的“无人领导”,企业管理决策可以被人工智能、大数据分析所替代。具体而言,就是通过数字化、信息化、技术化、系统化手段,将线下办公场景中所使用的硬件设施设备、线上办公软件集合在一套完整的智能办公物联网管理系统中,数据共通,助力企业可以(1)“一键式”“傻瓜式”管理自己的办公空间;(2)控制与监测自己的办公设施设备;(3)以智能AI数据分析为支撑辅助企业管理者进行决策,真正协助企业开源节流。当然,要在企业端实现以上程度的全面智能化,还需要一定的时间。

 

在楼宇端则表现为未来楼宇的”智慧大脑”,围绕通行管理解决方案、物业管理系统、整体能耗管理三个层面。在通行管理解决方案层面,面向办公楼宇以及园区,实现智慧停车、智能门禁、智能人行道闸、智能访客管理、智能电梯控制等多维度的系统联动,将各个系统软件层面打通,提高通行效率并产生效益价值。在物业管理系统方面,覆盖业务端销售、订单、合同管理、招商管理、房源管理、资产管理等方面,充分聚焦物业企业、开发商的管理需求和使用场景,实现楼宇管理数据化、智能化。在整体能耗管理层面,通过“IOT物联网设备采集分析系统”智能采集楼宇各设备,进行管理以及分析传感设备数据。最终实现楼宇效益化,让楼宇管理自动化、智能化、无感化。在楼宇端的智慧化和智能化,办伴目前已经可以实现。

 

关于项目招商,目前Distrii办伴已经拥有一套自主研发的招商资运科技系统,包含客户管理、房源管理、渠道管理、分销平台、人员管理等主要板块,客户管理系统覆盖获客、跟进、转化、培育、复活等招商全流程,而房源管理的亮点在于房源智能推荐和匹配,企业客户、经纪人、招商团队都可以在系统上进行高效的需求匹配。

 

Q

联合办公一直给客户“自由”、“活力”、“有温度”的印象,然而真正能做好让空间活力四射的却为数不多,Distrii办伴能做到社群运营、企业服务等内容可以吸引客户主动参与其中,是靠什么样的一个运作体系将这些内容持续运作下去的?

 

A

Distrii办伴目前搭建了一套完整的会员体系,通过“内容+活动+权益+服务”的整体运作,提升频次,拉升价值,线上线下形成闭环,实现客户价值最大化。

 

在创造内容价值方面:Distrii办伴定期进行社区调查,提前规划每月活动内容,并在办伴APP、微信公众号、社区微信群、社区公告栏等诸多线上、线下平台打造立体传播平台,吸引入驻客户和外部客户的参与。

 

在落地社群活动方面:Distrii办伴定期举办线下活动,包含C端活动和B端活动两种类型,形成客户参与的行为标签,不断优化整体活动设计。C端活动以高频为主,每年800场的主题活动覆盖大部分入驻客户,主要包含欢乐日、成长日、下午茶、观影会、沙龙;B端活动以精准为主,通过构建产业资源平台,打造具有品牌效应的垂直圈层活动,吸引产业链上下游企业参与,创造更多有深度价值的“链接场景”。

 

在构建权益体系方面:企业会员的各项消费和互动均可转化为积分,兑换相应权益,Distrii办伴将社区活动权益、办公服务权益和其他相关内容深度绑定,实现流量互导和双重赋能,培育客户忠诚度。

 

在转化企业服务方面:Distrii办伴建立了一站式企业管家服务,包含了“法律服务、人力资源、财税服务、工商服务、资质申请和IT服务”,通过高频活动拉动低频服务,实现企业服务的转化。

 

Q

对于未来的联合办公市场的发展趋势,请您为行业人士展望下自己的看法。

 

A

办伴从未将自己局限于“联合办公”品牌行列中,而是定位于“智慧新办公”, 联合办公只是办伴整个“智慧新办公”生态和业务中的一个组成部分,办伴的愿景是打造一张智慧城市物联网,这也是办伴对未来新办公发展趋势的关键判断。

 

因此,Distrii办伴将不遗余力地通过线上自主研发的SaaS平台搭建和线下物理空间的不断布点,构造的是一张智慧新办公的物联网,以支持未来企业与个人更灵活的办公方式的选择。未来,在规模化扩张和运营数据沉淀之后,办伴将进入“以网络为核心”的发展阶段,届时办伴所致力搭建的分布式智慧办公物联网将发挥网络效应,助力智慧城市的整体更新与升级。

 

Distrii办伴相信,未来的联合办公是智慧化办公,以技术革命持续不断地升级办公效率,使服务式办公,通过构建企业服务生态闭环升级办公体验。


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