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深圳楼市探秘:为何住宅火爆,写字楼却空置率高?
发布时间:2019-12-11    288浏览 办公资讯
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来源:沈阳写字楼网

 

最近深圳写字楼空置率创新高、租金大幅下滑被送上热搜。

 

与此形成鲜明对比的是,深圳火热的二手房市场。

 

有数据统计,深圳调整豪宅线的第二周,深圳二手房成交环比前一周增长超11%。千万豪宅集中入市且频现日光盘,成交数据一次次刷新大众对深圳楼市购买力的认知。

 

一边是住宅市场的热火朝天,一边是写字楼市场的阵阵寒意,深圳楼市两面性的背后,又释放了哪些信号呢?

 

01

 

今年三季度,央视做了一组报道,说在寸土寸金的深圳,写字楼的租金价格最近下降很多,在2019年上半年,比2018年上半年有一个较高的降幅,最高下跌40%。其中的主要原因,就是写字楼的空置率有大幅度增加,已经超过20%

 

网络上流出的一张图更是让人大跌眼镜。要知道,在北京上海,写字楼三百五百每平起步都是常事儿,哪怕是广州,两三百每平的写字楼租金也很普遍。但是从下图中,号称科技发动机的

 

在过去的一个月,多家房屋研究中介机构都给出了对深圳写字楼市场第三季度的诊断报告。报告显示,从租金和空置率这两个角度来看,租金环比均跌,空置率继续攀升,局面确实不乐观。

 

其实在今年初时候,多家媒体就对深圳写字楼的情况进行了报道。从每月每平150元降到每月每平80元,某些写字楼租金降幅已达46%

 

那么是什么原因造成深圳写字楼价格出现如此大的下滑呢?

 

首先,是内部金融因素。深圳中心区写字楼入驻的企业,主要是房地产、金融和互联网行业,以及为这些企业服务的会所和律师等中介机构。随着近年来金融去杠杆之后,很多P2P机构公司爆雷后陆续退出市场,这会直接影响到写字楼的租赁。

 

其次,是外部经济环境作用。今年以来不少企业选择减少扩张,缩小规模,甚至为了节约成本,将公司搬离城市中心区域,这些也导致写字楼空置率增高。

 

再次,就是供求关系。近几年,甚至为了吸引企业,批出了大量商办空间,在福田CBD、后海金融总部基地等,目前深圳写字楼市场供应量非常充足。

 

数据显示,2019年至2021年,深圳甲级写字楼新增供应总量将超过437万平方米,其中超八成来自南山和前海。写字楼集中供应但配套没有成型,大型的企业机构都未入驻,这些都成为了前海片区的写字楼空置率高企的原因。

 

前期入驻前海写字楼这一片区的企业,多数承租的都是小面积的物业,而这些企业本身资质并非十分良好,很难保证长期经营状况稳定,一旦经营情况不理想就会退租,这在一定程度上也推高了写字楼的空置率。

 

02

 

说完深圳楼市的一面,再来说说的一面。

 

目前,福田、南山和深圳湾海岸线附近一带,新房基本都在10w+,上个月开盘的龙华网红盘金茂府也是如此,这就是目前深圳楼市新房的现状。

 

但是,深圳甲级写字楼又是多少钱呢?每平5-6万!这个价位,你可以在福田CBD、南山文化中心区买到相当不错的甲级写字楼。

 

在海案城,周边二手房价格动辄12w起步,但是买个写字楼只要每平5w,除去硬件配套和运营能力外,横向对比一下北京上海的写字楼,价格确实低得不成比例。

 

深圳写字楼与住宅价格倒挂明显。

不单是新房,二手房也是如此。在北上广三个一线城市房价仍处于调整的情况下,深圳率先告别调整,开始逆势上涨。特别是1111日深圳调整豪宅线以来,深圳二手房量价齐涨。

 

前段时间网上就爆出,深圳调整豪宅线半月,由业主加价130万成交。市场火热程度可见一斑。

 

这是深圳二手房市场强势反弹的一个转折点,但是有一定政策助力因素在内。

 

首先,深圳调整豪宅认定标准,取消豪宅税,对于购房者来说,相当于省下数十万税费,间接刺激了购房者的上车意愿。

 

其次,深圳作为粤港澳大湾区中的核心引擎,再加持先行示范区的利好,双驱动作用下,购房者也对深圳楼市有更大的期待,这些都使得深圳楼市有了强势上涨的动力加持。

 

03

 

总体来说,深圳是人地矛盾较为突出的城市。

 

虽然今年年中时候土地供应量集中爆发了一下,但是始终还是逃不过供地与房价的这个问题。供地少,新房稀缺,物以稀为贵。豪宅税认定标准调整,使得购房者可以有更多二手房选择,这是好事儿。

 

对待深圳楼市,还是要回归理性看待和居住属性。在今年人才引进和各种利好之下,自然会吸引不少北漂沪漂争先涌入。但是,目前深圳房价确实不低,想要留下也是这座城市给大家留下的一道命题。

 

另一方面,截止到今年5月底,深圳商事主体总量达321.9万户,继续保持全国大中城市首位。若按官方统计常住人口1302.66万人计算,深圳每千人拥有商事主体247.1户,拥有企业155.7户,创业密度稳居全国第一。

 

可是,从目前深圳的产业格局来看,已经开始将一些不适合的经济向外挤出,写字楼租金大幅下降,就是市场本身纠错的一种自愈机制。随着科技发展、新商业模式出现,必然会对租金造成冲击。

 

所以对个人来说,从前一铺养三代的的投资思想是时候转变了。从市场保有量来看,短期之内,投资回报率还是太低,加上各种税费,可能最终结果是要三代养一铺

 


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