欢迎来到特大户选址网

沈阳 [切换城市]

客服热线:400-616-6267   

当前位置:首页 >> 房产综合资讯 >>正文

今日问题:对于「购房企划书」,你会关注到什么问题?

  最新发布    浏览


201895日  来源:Art两岸房说说

 

今日问题

 

问题:对于「购房企划书」,你会关注到什么问题?

 

学员:我决定尝试“募资合作”购买房屋。目前的想法是先做一份“购房企划书”,找上海的亲戚朋友谈购买房屋资格和融资。目前想到几个问题想请教您:

 

问题详情:

 

1. 应该选择一个总价多少钱的房子比较合适?

 

个人考虑350以内,因为刚开始做,大家普遍都持观望态度,只有赚了钱,才方便更好的融资。

 

目前上海首套房首付35%,贷款225,月供1.2,按月租0.6,维持三年流水25w,装修10w,则需要保证160现金,这样计算对吗?

 

2. 买在上海哪里比较好?

 

是离内环越近越好,还是虹桥这样的甘蔗中段的新区?抑或是不要在上海投资内环外老破小,去杭州投资市中心老破小,再或者或成都市中心次新?

 

3. 债权融资年率设定在多少比较合适?房票的价值如何衡量?利息年结还是到期还本付息?借款时间设定多久比较合适?

 

4. 流水是否也设定在融资额度内?

 

对于流水感觉很为难,提前融好放在那安心,但要白白付出利息感觉不值得,该如何处理这个问题?

 

5. 现在装修一套简装或毛坯50-70平房子,十万可以达到出租标准吗?

 

6. 是买一个装修不错的直接出租,还是买个破破烂烂的自己装?

 

7. 因为自己看房会刻意避开凤变冰,觉得他是附加值高,不值得,不知道这个想法对不对?

 

如果准确,是否意味着大部分人也注意到了这个问题,因为现在投资房产的人好多,而且感觉都很懂?这样风变冰就没有市场了吧?

 

8. 如何识别一个房子是不是风变冰?

 

我是通过看这个房子装修不错但还没有入住的痕迹就卖出来判断的,想看看老师用的是什么方法?

 

Art:我先回答其中的几个问题。

 

1. 第一个问题,计算理论上对,实务上错了。

 

因银行是贷首套「评估价」的7成,「评估价」以此时的市况,通常和「成交价」有明显落差,故「贷款35成」是合理预估。

 

你在募资时一定要「多募而后退款」,不能在一个案子获利结算前「少募而追加」。

 

因后者会让投资人严重动摇对你专业能力的信心,他们会想:如果你连购买房产需要多少钱都会算错,那你挑的房安全吗?你在管理上会不会掉入很多你没想到的陷阱?之类的有道理或没道理的担心都会冒出来。

 

如果你多募而后退款or转成「周转金」,你可以说:因你杀价能力太强or银行信用很好,所以购买房产用的现金比预期的少。

 

这个很容易为你的商誉加分,建议你找三个标的物并陈,并把银行的估价都先抓出来。再加12成周转金,加上2年现金流准备,回推出募资总额。

 

如果你要算租房价格,就一定要算装修费、代管费。建议你第一次募资,租房价格不要算进去,这样万一你发现装修有众多问题,你最终还可以选「不租」。

 

提醒一下,虽然「超募资金」有以上好处,但也同样有其坏处。

 

最直接的坏处,就是会伤害你的投报率数字,所以要超募多少,要有个拿捏。但无论如何,「超募」都比「追加」好!请谨记!

 

2. 你说的三个地区都可以,但这是概念讨论。

 

重点是你挖到了什么案件?买价多少?贷款条件?租房价格?现金流?这些都要拿实际数字算。

 

如果讨论纯概念会害到你,如果你真的在开头不知怎么选。

 

请选:

 

1. 你最方便频繁调研的地区。

 

2. 你有明确资源的地区。如房票、银行人脉等。因在90分的地区,也有把投资案做成10分的人,反之亦然。

 

你标定的这三个地区都有机会挖到可投的案子,故你可从这两点回推第一步。

 

以上,说明完毕!