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刚需住宅市场低迷,商业写字楼板块却是一片晴天

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20180727日    来源:特大户选址网

 

中国楼市有一个规律,每当住宅遇冷,商业地产就会趁势走热。最近,杭州市场风向悄然发生改变,住宅凉风劲吹,对于一直受到限购限贷制约的投资客而言,或许是时候把目光重回商业地产了。

 

最近,全球领先的房地产专业服务和投资管理公司仲量联行发布了《2018年上半年度杭州房地产市场回顾》,我们来看看今年杭州写字楼市场的具体情况。

 

今年上半年,杭州写字楼市场需求强劲,日益改善的办公环境和具有吸引力的租金,为新兴商务区各板块提供了更多租金上涨的空间。

 

新增供应放缓,空置率下降

 

2017年合计新增41万平方米之后,杭州写字楼近六个月新增供应量有所放缓。2018年上半年全市仅有三个项目竣工入市,合计建筑面积31.3万平方米。供应放缓使甲乙级空置率双双下降至历史最低点。二季度全市空置率环比下跌2.2个百分点,录得12.0%

 


(图自仲量联行)

 

租赁需求旺盛,推动租金稳步上涨

 

受稳定需求支撑,钱江新城租金环比上涨2.3%,带动整体市场租金温和上涨。优质项目表现助推商圈商务氛围成熟,本季度租金环比上涨1.6%,涨幅较上季度上升0.4个百分点。交通通达性及配套较好的高品质项目,包括华润大厦、平安金融中心、来福士广场,租赁进展理想,业主的租金议价能力继续提升。

 


(图自仲量联行)

 

联合办公持续推升办公楼市场需求

 

联合办公运营商,包括知名运营商以及新加入者,皆保持强劲的扩张需求。2018年上半年,联合办公上升为甲级办公市场主要驱动之一。近30%甲级办公楼宇已引进或即将落地联合办公或服务办公品牌。

 

同时,得益于房地产开发商对杭州土地市场的关注热度,房地产企业新入杭州或扩租升级趋势显著,2018年上半年贡献约15%的吸纳量。

 


(图自仲量联行)


 市场热点转向新兴商务区

 

2018-2019年,钱江新城新增供应占总供应量的60%,区域间差异显著。2020年至亚运会期间,市区中央商务区新增供应将面临短缺,非中央商务区或成为未来焦点。

 


(图自仲量联行)

 

稳定需求及有限供应,推动写字楼价格上涨

 

2018年上半年共有7个优质散售项目入市,共计106,456平方米。本季度新入市面积环比上涨46%,但较去年同期下降60%。有限的新增供应对成交量有所抑制。

 

申花板块持续受到自用买家和投资者的青睐,此外,位于钱江新城二期七堡的物业也开始受到潜在买家的关注。由于核心区可售项目紧缺,短期内价格预计将继续稳步上涨。新成交面积所在的项目品质地段较好,拉升平均价格水平,加之核心区的供应紧缺,推动价格环比大幅上涨19.1%26,881/平方米。

 


(图自仲量联行)

 

未来展望

 

中短期内,全市甲级办公楼净吸纳仍将大部分来自新兴商务区。

 

受供应压力影响,2019年办公楼市场整体租金增长将继续受到抑制。与传统商务区相比,日益改善的办公环境和具有吸引力的租金为新兴商务区各板块提供了更多租金上涨的空间。

 

联合办公的扩张,是近期办公楼市场的明显现象。

 


(图自仲量联行)

 

过去两周,杭州土地市场确实有些降温,但不代表房价会立马转向下降,我们更要分析土地市场背后降价的原因在哪里?

 

地价降是因为开发商在限价政策下无利润与现阶段金融政策对于开发商持续拿地很不利,而不是他们不认可杭州的城市价值!

 

影响房价的核心因素:心理预期+供需关系:

 

一,大家长期都看好杭州,现在杭州也值得大家看好,这个心理预期托底,就别指望房价大跌

二,供需关系长期核心是看人口,人口流向杭州这种优质城市也是必然趋势