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在沈阳做长租公寓需要注意的几个问题

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2018116日  来源:特大户选址网

 

第一,这个项目在没干之前,先考察一下市场,如果咱们接手干了,能不能有客源,怎样做才有客源?咱们客户群体针对哪些人?这些都是主要问题,如果有信心有能力能保障客源,那下一步投入多少都没问题,因为能挣回来。当然了,咱们现在是门外汉,只是对这方面现在感兴趣了,想干这行了,所以,在没有做之间,一定要考察明细,长远考虑。


第二,如果要干了,怎么去运作,如何去经营,如何去管理,最起码咱们应该有大方向,有自主经营之道,最好是有自己的品牌,要干嘛就应该干出点成绩来,干出一番大事业,我年龄大了,你还年轻,将来这个事业是你的,你应该考虑长远,在品牌方面不能寄人篱下,我看不起21世纪不动产邢浩,我佩服芒果老谷同志。我还是那句话,宛哥辅佐你,配合你。


第三,和房东怎样合作?这也是大问题,有些事可以做到瞒天过海,但是这是下策,可以暂时去做,先解决目前困境,这倒是行,但是咱们和房东还得走正规程序,签订正规合同,这样才能保障咱俩的权益,好在房东不在沈阳,先期可以做到一些隐蔽的事情, 但不能做长期下去,还得实打实的去做!这样才能干长远。这方面你好好考虑一下,和房东合作问题,用什么方案去和房东合作。还有一个重要问题,确定一下给房东多少房租咱们才能挣钱,说白了,咱们话多少钱去租这个房子。


第四,成本核算问题,咱们把房子拿下来了,得算一下投资成本,能回报多少,咱们公寓价格定位是什么档次,每天咱们支出多少钱费用,我也知道,现在咱们条件特殊,在现有的基础上只能走捷径,我的意思是,咱们应该心里有数,等到步入正轨了每天支出多少,盈利多少,一加一减就有账算了,但是还得考虑房间空置问题,也存在风险,所以咱们一定评估所有细节问题。


第五,如果咱们要是决定干了,成本也核算了,肯定能挣钱了,咱俩就决定可以干了,那么咱们资金投入来源问题,应该算一算,先期最少能投入多少钱?例如,先做2个房间为例,那么,就算一下,两个房间,装修、购置家具、用品等所有的用钱细节都要算出来,装修需要多长时间,确定好费用之后,咱俩就张罗钱,看能张罗多少?


第六,以上工作都做好了,那就考虑在经营方面会遇到什么问题,首先要办营业执照,执照好不好办,在经营中,会不会遇到有关部门来查?装修时候如果有消防部门阻碍或查封怎么办,用不用办消防手续,怎样避免这些问题,在没干之前一定要考察好,做到有备无患,这方面你也得考虑,而且咱们一定和物业关系处好。


第七,我在华塑地产干过,他们是从北京来的,他们在沈阳干的方式我有了解,他们拿公寓的房子都是小业主的,华府天地这样的公寓很多,我也谈过,40平左右的房子低于市场价租下来,最少签三年合同,尽量让房东添置全的家具,不够的自己添置,市场正常价格1600元,他们1300租下来,然后租1700左右,租给下一个客户,下一个月客户可以月付,这样租的比较快,很少有长时间的空置期,当然空置风险自己承担,房东虽然租的有点便宜,但是三年之内不愁租了,他们玩的这个套路。德郡7号也是小公寓,那咱们走旅店路子,还是走公寓路子?


第八,最后一个问题,是不是想办法去卧底一下别人家,看看别人家是怎样干的?抽出几天时间,去取取经,毕竟咱俩没有干过,别一时冲动啊,兄弟。