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不论公寓还是联合办公,不动产经营慎用“烧钱”模式

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20181024日  来源: 商办互联

 

在去年,行业还都在以长租公寓ABS为例看写字楼市场的资产证券化,而今年,长租公寓依然是热点,只不过很多是负面的。从致命甲醛、房租暴涨,再到前几日的长租公寓运营商“寓见”遭遇资金流危机,长租公寓从国家支持的租赁住房一下成了比P2P还危险的雷。

 

突然急转直下,很多人认为资金链断裂,或者说是过分依赖金融手段是导致其变成现在这种窘境的根源。

 

租赁住房是刚需,特别是一线城市,当国家正在“房住不炒”之时,租赁住房一直受到政策鼓励,有市场前景有政策支持,资本开始涌入,各大住房租赁品牌频传喜讯。

 

而今年,“钱紧”弥漫在各行各业,外面投资者的钱不好找了,里面的用户可通过租金贷等方式,分期支付预付房租,现在钱来的太慢,之前扩张时烧钱烧的又太快。这意味着,一旦现金流出现问题,租客很可能突然没了住处,成了最大受害者。

 

其实除了资金问题,还有一点是很多长租公寓品牌忽略的。

 

前几年共享经济发展正旺的时候,各种颜色的共享单车遍布在马路边,但是没过多久就死掉一大批,最后就剩摩拜和ofo。为什么能洗牌洗的这么快?因为共享单车不论是做成土豪金还是彩虹色,归根结底就是个自行车,可复制性强,谁投入猛谁的用户就多,自然很容易形成寡头。

 

而租赁住房则不同,你在宣武门、建国门核心地段占据着大量房源,别人同样可以在望京、天通苑占领地盘,每个地段都有自己的优势和大量租房需求,况且租客对于住房环境要求也不同,产品各有特色,大家都有一杯羹,靠持续投入扩张市场,而不去回头看看收益状况,想成为寡头就只能拼烧钱时间,然而在钱紧的时代,不动产项目靠烧钱占领市场显然不可行。

 

从长租公寓再看联合办公,在上半年频有大动作的各大品牌,在下半年也都安静了许多,战鼓敲得最响的氪空间,现在直接沉寂了;不断并购的优客工场,依然不能成为寡头。

 

联合办公和长租公寓虽然都是房地产行业,但前者直接面向的是企业级办公用户,他和住房租客区别还是蛮大的。租客如果在一个地方住久了会有感情,而企业级用户是无情的,一旦企业发展壮大了,势必会考虑在到期之后搬到更高端的商务写字楼内;当发展情况不好时,降低办公成本搬入租金低廉的厂房园区内,也是非常果断的,空间内服务再好,也会被客户抛弃。

 

作为办公空间运营商,扩大市场是一方面,停下脚步,多去想想如何实现经营现金流的转正,如何实现摊销后去除所有管理成本后的单店盈利能力,如何实现更多轻成本投入的服务输出,是非常有必要的。

 

在经历资本市场潮起潮落之后,我们可以看到虽然下半年的联合办公市场声音有所减弱,但市场动作更加理性,优客不断深化共享际等围绕在办公周边的吃住行业务,梦想加继续利用科技手段赋能企业办公,而星库空间正在大量参与写字楼、旧厂房更新升级,对老旧业态重新调整,提供综合办公服务,输出资产管理业务……

 

在接下来的发展中,不论是长租公寓还是联合办公,还会出现倒闭、收购的情形。但作为行业人士,我们都要懂得,烧钱模式需慎用,金融也只是地产行业的辅助工具,不可过分依赖。