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办公楼之痛:15城写字楼空置率或破历史记录
发布时间:2020-04-02    164浏览 公寓楼讯


来源:网络

 

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大约在一个月前,位于广州海珠区的广州人工智能与数字经济试验区(琶洲西区)的华邦国际中心和腾讯微信总部两大办公楼项目工地率先复工,琶洲、金融城等新兴商务片区的在建项目也已陆续复工投建。不过,受新冠肺炎疫情影响,国内各办公楼工地工期普遍延迟了一个月左右,由此办公楼新增供应也被相应推后。

 

与此同时,办公楼市场与租赁入驻企业紧密相关,业内有观点认为,疫情导致企业盈利下降和需求疲软,或将提升办公楼市场的写字楼空置率,并增加办公楼租金下行压力。

 

一、办公楼市场写字楼空置率或将上升

 

新冠肺炎疫情对房地产办公楼市场的影响是全方位的。办公楼市场也同样未能幸免。

 

以广州办公楼市场为例,合富大数据显示,2月广州办公楼没有新增供应,成交量为10460平方米,环比1月下降84%,达近四年来的最低位。其中,位于黄埔区的广州钢铁博汇项目未对外正式发售,而是以整层为单位网签,因此成交量较大。不过,该项目成交已占据全市所有办公楼成交量的91%。其余在售办公楼项目均为零星成交。

 

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“在疫情影响下,地产办公楼市场交易类服务明显受挫”,戴德梁行广州业务及办公楼市场部主管苏俊龙向南方日报记者表示,预计广州办公楼市场会有部分项目延缓入市。

 

而在全国范围内,办公楼市场新增供应也面临延缓入市。世邦魏理仕在一份报告中预计,办公楼市场约有13%的新增供应将延迟交付,预测2020年全年新增供应下调至890万平方米。新增供应主要来源于核心商务区和新兴商务区。

 

尽管办公楼新增供应存在收窄的可能性,但业内普遍认为办公楼市场写字楼空置率会因疫情而承压。苏俊龙预计,广州办公楼写字楼空置率2020年第一季度或将有所上升。

 

戴德梁行日前发布的一份办公楼调研报告中指出,疫情影响下在办公楼租赁办公的企业对置换、扩张办公物业较为审慎,其中近八成的企业短期内没有计划,另有6%的企业甚至考虑缩租或退租。而从全国来看,近一年办公楼市场都存在供需不平衡的状态,需要花较长的周期去库存,消化大量供应,而此次疫情可能会在此周期上延长半年以上的时间。

 

世邦魏理仕报告预计,今年全国办公楼写字楼空置率将攀升至25%,有15个城市的写字楼空置率或达历史最高。

 

二、办公楼租金水平下降

 

办公楼收入是不少商业项目地产商的重要收入来源,戴德梁行调研报告显示,考虑对办公楼项目减免办公楼租金的受访企业占22%,另有约64%的受访企业表示会观察疫情走势来制定后续措施。

 

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不过,相比房企在商业零售项目中对租户大规模减免办公楼租金和管理费不同,办公楼租金减免主要依靠国有企业来带动。戴德梁行调研显示,在愿意减免办公楼租金的企业中,国有企业占四成,房地产发展商占34%

 

总体而言,宣布减免办公楼租金的企业并不算多。有分析认为,这与进驻办公楼的企业能够采取线上办公保持业务正常运转,保障一定程度的业绩,使得办公楼租金压力与商铺相比较小所致。同时,免除商铺办公楼租金后,办公楼租金反而成为重要的收入来源。

 

不过,即便不考虑减免办公楼租金措施带来的影响,国内办公楼市场办公楼租金水平仍呈现下降趋势。世邦魏理仕统计的17个内地城市中,除广州预测办公楼租金保持不变外,其余16个城市均有不同程度的下降,北京、上海、深圳的预测办公楼租金增长率分别为-1.1%-1.2%-1.9%

 

而在广州,过去两年部分高端办公楼租金水平也出现下滑。南方日报记者梳理广州市房地产租赁管理所公布的2019年、2018年房屋办公楼租金参考价后发现,办公楼租金排名靠前的65个办公楼物业,2019年办公楼租金参考价平均值为每月174.75元平方米,相较2018年参考价上升0.20%,但有24个办公楼项目办公楼租金出现同比下降。

 

办公楼租金下降的办公楼中不乏周大福中心、广州国际金融中心、保利中心等位于珠江新城的高端项目。奥园大厦、万菱汇等6个项目办公楼租金降幅超过5%,降幅最大的海航大厦或许受收购和企业层面因素影响,办公楼租金参考价从2018年的200元一路降至2019年的150元,降幅达到25%

 

三、办公楼如何复苏?

 

新冠肺炎疫情影响下,部分中小企业由于经济活动受限,或造成短期内流动风险和债务风险加剧,由于办公楼与办公企业的紧密联系,疫情对中小企业的影响同样会传导至办公楼市场,影响租赁活动及租赁收入。

 

不过,业界对办公楼市场的恢复多抱有相对乐观的态度。合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌就表示,办公楼市场始终和城市及产业发展密不可分,只要大趋势是向好的,办公楼市场就有希望与生机,预计成交有望在年中前后恢复较为正常水平。

 

戴德梁行调研报告认为,如果工作场所很快实现重新开放,国内经济活动相对较快反弹,办公楼市场将在中长期内得以恢复,能够应对突发公共事件的办公楼将更受租户信任,智能管理、健康和安全也将是未来提升办公楼市场竞争力的主要因素。鉴于新项目受疫情影响推迟入市,未来可能会出现集中入市潮。

 

世邦魏理仕报告指出,尽管2020年第一季度全国范围内办公需求可能会下降40%左右,但在之后的几个季度中,随着疫情的减弱以及金融和TMT行业新增长引擎的推动,需求会逐渐企稳并反弹。因此,全年办公楼市场净吸纳量有望达到350万平方米,与2019年基本持平。


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