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厂房和写字楼的长期涨幅远远不及住宅?

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201895日  来源:特大户选址网

 

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今日问题

 

问题:写字楼和厂房的长期涨幅远远不及住宅?

 

学员:请教老师,假设住宅买不了,在写字楼与厂房之间,哪个升值空间更大?假定这两种物业都处在各自最好的位置

 

Art:首先,还是建议:

 

1.用房票购买住宅。

 

2.用法人购买住宅。

 

如果上面两件事真的不可能,那我们就来拆解商业地产&工业地产。无奈,当你往商业、工业地产走的时候,它的分析就越复杂,而不像住宅一样,大部分的分析可以被「标准化」。

 

当然,其中商业、工业地产的评估,一定还是有能够被标准化的部分,但如果住宅的标准化评估环节有90%的重要性,写字楼约60%,厂房就剩40%

 

意思是,剩下的部分要用针对性的「租赁商业模式」+「租客业态」来补足。

 

举例:

 

在虹桥机场旁的厂房,可以用来做办公室or生产线or仓库or员工宿舍,但在法规允许的前提下,最赚钱的模式可能是「仓库」,为什么?

 

因为可以做为「私人飞机的停机坪」,光是「仓库」,就有十几种商业模式可以设计。

 

但租金投报率越高的模式,它的条件通常越特别、有着越多的局限性。

 

回到杭州,杭州的厂房租金如果好,应该有很大部分受惠于阿里系的公司集团,光是电商的物流仓储需求就很惊人。

 

当你评估一个厂房的时候,你最核心的评估点就是租客所处在的产业。

 

就像我们之前说过的,你买商铺,买的其实是当地零售业的现在+未来;买写字楼,买的是当地金融业&高端服务业的现在+未来;买厂房,买的是当地某制造业的现在+未来。

 

厂房因变量较大,替代租客较少,故如果你没有特殊的「租赁商业模式」,就会建议你优先考虑办公室。

 

但如果只是建议到此,那这个建议是个非常危险的建议,除非你买的是整栋的写字楼,不然散卖的小单位写字楼有众多的陷阱。

 

如果可以,请买「小单位」比例越小的写字楼越好,什么意思呢?

 

如果这栋写字楼,有许多层是一层一层卖的,只有少数是一间一间卖的,这样的写字楼,它的管理质量通常较好,租金也比较有涨的可能。

 

因小单位办公室的租客,通常是新创公司,「低租金」通常是他们的第一考量,对于管理费的看法都是「交越少越好」。

 

反之,大面积的企业租客,通常有一定的营收能力,它们会希望「办公室」是个能展现实力、营造企业形象的工具,故愿意多付管理费以提高小区的环境质量。

 

「高管理费」最终都会将坏租客赶跑,故建议如果真要买,请买「小面积单位」比例越低的标的越好。

 

但这些建议仍远远不够,你还是必须依照安全房产的调研步骤,确认你购买的写字楼,位在「已经」or「立刻是」强势办公区的商圈,这样才能考虑。

 

但无论如何,它们的长期涨幅仍将远远落后于住宅。

 

以上,说明完毕!